Renégocier son prêt

Début 2008, le taux moyen d'un crédit immobilier sur 20 ans s'élevait à 4,85% selon le courtier en ligne Empruntis. Début 2010, ce taux était descendu à 3,95%. Les emprunteurs de 2008 n'ont-ils donc que leurs yeux pour pleurer ? Non, car ils peuvent renégocier leur crédit.

Les conditions de négociations

Pour pouvoir négocier, il faut que certaines conditions soient réunies. L'écart entre le nouveau et l'ancien taux doit être au minimum de 0,5 point pour que l'opération vaille le coup.

Ensuite, il faut que la renégociation intervienne dans le premier tiers du remboursement, car l'emprunteur rembourse en premier les intérêts et ensuite le capital. Or la renégociation porte évidemment sur les intérêts et non le montant du prêt.

Si ces conditions sont remplies, l'emprunteur peut aller voir son banquier. Or, dans le monde de la banque, tout peut se négocier, notamment les frais. Tout dépend de votre situation (autres comptes, investissements...) et de vos relations avec votre organisme financier.

N'oubliez pas que la modification du contrat n'est pas la signature d'un nouveau crédit. Il s'agit juste du changement des clauses de l'emprunt. Ce détail a son importance car le banquier ne peut alors pas vous faire payer des indemnités de remboursement anticipé, comme c'est le cas lors d'un rachat de prêt.

Le rachat d'un prêt

En effet, si votre établissement refuse, vous pouvez faire jouer la concurrence. Attention, car un crédit n'est pas transférable. Le prêt sera racheté par la nouvelle banque.

Dans ce cas, la banque applique des frais. Vous devrez payer une pénalité représentant 6 mois d'intérêts (sans toutefois dépasser 3% du capital restant dû) et solder les hypothèques et cautions. Enfin, la banque vous demandera des frais de dossier pour la clôture de votre prêt.

En règle générale, la nouvelle banque s'occupe des formalités administratives.

Taux variables ou fixe ?

Si votre contrat est à taux variables, il inclut généralement une clause prévoyant un passage automatique à taux fixe. L'emprunteur conserve son contrat et la conversion du taux s'effectue automatiquement.

Dans le cadre d'une renégociation d'un crédit à taux fixe, l'emprunteur peut être tenté par un passage à taux variable. Attention, car comme son nom l'indique, le taux pourra varier à la baisse, comme à la hausse. Il existe deux grands types de prêts révisables :

- En premier lieu, le prêt à taux révisable capé. Dans ce cas, le taux doit rester dans les limites contractuelles. Il est assorti d'un « cap » ou « plafond », celui-ci pouvant monter ou baisser de 1 % à 2 %, en règle générale. Ces hausses et baisses sont répercutées sur votre mensualité.

- En second lieu, le prêt à taux révisable non capé mais à échéances plafonnées. Dans ce cas, le plafond porte sur le montant des échéances et non sur le taux, toute hausse de celui-ci étant compensée par un allongement de la durée de remboursement. C'est là qu'il peut y avoir un grave problème car les contrats de prêt stipulent souvent que la limite de l'allongement est de 5 ans. Si ce dispositif ne permet pas d'absorber l'intégralité de la hausse des taux, il faut alors relever la mensualité. Mais cette clause, pour être applicable, doit être clairement indiquée dans le contrat.

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