Les prêts pour accéder à la propriété |
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Le prêt à taux zéro Si vous avez décidé d'acheter vote logement et que vous disposez de ressources plutôt modestes, vous avez peut-être la possibilité de souscrire un prêt à taux zéro. Comme son nom l'indique, ce prêt est assorti d'un taux de 0%. Il permet donc de diminuer le coût financier global de votre acquisition. Attention : son montant dépend de la nature de votre opération (neuf ou ancien), du lieu où vous la réalisez et de vos revenus. La durée du prêt et les conditions de remboursement sont également fonction de vos revenus. Ainsi, plus vos revenus sont modestes, plus la durée est longue et assortie, dans certains cas, de différés de remboursement. Le prêt à taux zéro peut vous être accordé si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Il est ouvert à l'acquisition de logements neufs ou pour la construction d'une maison. Vous pouvez enfin en bénéficier si vous achetez dans l'ancien ou si vous transformez un local professionnel en habitation. Attention aux conditions de ressources Pour pouvoir bénéficier d'un prêt à taux zéro, vos revenus ne doivent pas dépasser un plafond de ressources qui varie selon votre situation de famille et la zone géographique où vous souhaitez acquérir votre logement. Les dispositions du texte sur le prêt à taux zéro distinguent trois zones principales : la Zone A qui intègre la grande agglomération parisienne, la Côte-d'Azur et le Genevois Français. La Zone B recouvre l'Ile-de-France, hors Zone A, les agglomérations de plus de 50 000 habitants et quelques secteurs frontaliers ou littoraux ; enfin la Zone C concerne le reste du territoire français. C'est le revenu fiscal de référence qui est pris en considération pour établir les ressources du foyer. Attention : Pour les offres de prêts émises depuis le 1er avril 2008, le montant total des ressources à prendre en compte est égal à la somme des revenus fiscaux de référence au titre de : l'année précédant celle de l'offre de prêt pour les offres émises depuis le 1er juin et jusqu'au 31 décembre. Par exemple, pour un foyer de quatre personnes, les revenus annuels ne doivent pas dépasser 40 488 euros en zone B ou C et 56 875 euros en zone A (chiffres 2010).
Un financement partiel Qu'en est-il du montant du prêt ? Par exemple, pour un foyer de quatre personnes en zone B ou C, le montant du prêt en vue de l'acquisition d'un logement neuf ne pourra dépasser 21 500 euros. Dans l'ancien, le montant maximum atteindra toujours pour un foyer de quatre personnes, 17 200 euros en Zone B et 16 125 euros en Zone C. Le prêt à taux zéro ne peut en aucune façon constituer la majeure partie du financement de votre projet immobilier puisqu'il ne doit pas dépasser la moitié du montant des autres crédits immobiliers d'une durée supérieure à deux ans, ou bien 20% du montant de l'opération. Le Prêt à taux zéro peut se compléter avec un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt conventionné, un prêt d'épargne logement (à l'issue de la période d'épargne d'un PEL ou d'un CEL) ou encore un prêt 1% logement. Point important : depuis le 1er janvier 2007, le Prêt à taux zéro peut être majoré de 10 000 euros, 12 500 euros ou 15 000 euros selon le lieu, la nature de votre opération et la composition de votre foyer. Pour tout renseignement complémentaire et notamment l'actualisation des tableaux de ressources ou les montants : www.logement.gouv.fr ou bien www.creditfoncier.fr Le 1% Logement L'aide financière apportée au travers du dispositif 1% Logement représente en fait la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction, créée en 1953 pour les entreprises du secteur privé non agricole.
Il s'agit d'un prêt complémentaire à votre prêt principal dont le montant varie en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Si dans un couple, les deux conjoints travaillent dans une entreprise privée, ils peuvent tous deux solliciter un prêt 1% Logement mais la somme des deux prêts ne doit pas dépasser le montant maximum autorisé selon les prêts. Le « 1% logement » est prioritairement accordé aux personnes travaillant dans le secteur privé et dans les entreprises de plus de 10 salariés mais il est possible d'en bénéficier même en étant salarié dans une très petite entreprise. D'autres catégories de la population peuvent toutefois en bénéficier comme les jeunes de moins de 30 ans en recherche d'emploi, les étudiants boursiers d'Etat, les handicapés, les salariés en situation de mobilité professionnelle (déménagement à la suite d'une mutation). Le prêt doit uniquement servir à l'acquisition d'un logement pour vous et votre famille où vous résidez au moins 8 mois par an. Cinq produits différents Depuis sa création, le 1% logement intervenait principalement dans deux domaines : l'investissement pour la réservation de logements locatifs et le financement de prêts aux salariés. A partir de 1996, il a élargi ses moyens en créant un certain nombre de produits destinés à accompagner les salariés tout au long de leur carrière. On recense ainsi cinq « passeports » : - Aide Loca-Pass et Garantie Loca-Pass vous permettent de devenir locataire; Où se renseigner ? Si vous êtes dans une entreprise de plus de 10 salariés, vous devez consulter la Direction du Personnel qui vous donnera toutes les informations utiles. Si vous êtes dans une entreprise de moins de 10 salariés, tournez-vous vers les Comités Interprofessionnels du Logement (CIL) ou vers les services logement des Chambres de Commerce et d'Industrie (CCI). Pour les informations précises sur les montants et les conditions de ressources pour les différents prêts, aller sur le site de la fédération des organismes de 1% Logement : www.uesl.fr Le PAS Le prêt d'accession sociale (PAS) est accordé aux ménages qui acquièrent leur résidence principale ou aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu'ils occupent. Depuis le 1er janvier 2001, l'obtention d'un PAS n'est plus soumis à des normes de coût. En revanche, le logement ancien doit respecter des normes de surface et d'habilité. Pour pouvoir bénéficier d'un PAS, vos ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond, variant selon la zone géographique et le nombre de personnes occupant le logement. Son principal avantage réside dans le « filet de sécurité » assorti qui permet de reporter, sous conditions, une partie de ses échéances en cas de période de chômage. Il est également possible de cumuler un PAS avec l'aide personnalisée au logement (APL). Le prêt conventionné (PC) ressemble grandement au prêt d'accession sociale (PAS). L'emprunteur peut en bénéficier s'il s'agit de financer sa résidence principale ou bien un logement en vue de sa location (mais il devra alors constituer la résidence principale du locataire). Le prêt conventionné (PC) Ce dernier, souvent mal connu, s'étend sur une durée de 10 à 25 ans pour l'acquisition d'un logement neuf ou existant, 5 à 15 ans pour des opérations « d'amélioration » ou des travaux visant des économies d'énergie. Il peut financer la construction ou l'acquisition d'un logement neuf ou ancien. Le bien immobilier doit répondre toutefois à certaines conditions. Les normes de surfaces ont été supprimées pour les logements neufs, mais subsistent pour l'ancien (surface minimale de 9 m2 par personne vivant dans le logement). Comme pour le PAS, le PC peut financer intégralement l'opération immobilière. Les taux pratiqués ne peuvent excéder 6,95% pour les prêts à taux fixe (durée supérieure à 20 ans) et 6,50% pour les prêts à taux variable ou révisable. Le titulaire du prêt doit occuper le logement pour lequel il demande un financement à titre de résidence principale, c'est à dire y vivre au moins huit mois par an. Sachez qu'un prêt conventionné donne droit à l'Aide personnalisée au logement (APL). De même, ce type de prêt n'est pas exclusif. Son détenteur peut le compléter par un prêt à taux zéro, un prêt d'épargne logement, une subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah) ou un prêt 1% logement sous certaines conditions. Si vous éprouvez des difficultés à rembourser votre prêt conventionné, sachez qu'il existe des solutions de refinancement. Si vous avez souscrit un prêt conventionné à annuités progressives avant le 31 décembre 1984, vous pouvez le réaménager par un allongement de la durée d'amortissement jusqu'à 25 ans. Le bénéfice de l'APL est maintenu en tenant compte des nouvelles échéances de remboursement. Il est également possible de le refinancer intégralement par un autre prêt conventionné avec maintien du droit à l'APL. Ce nouveau prêt peut être accordé par l'établissement d'origine ou par un établissement tiers. Si vous avez souscrit un prêt conventionné après le 31 décembre 1984, vous pouvez le réaménager en négociant une baisse du taux d'intérêt et du taux de progressivité ou le refinancer par un prêt hypothécaire de droit commun. En cas de difficultés financières plus graves, vous pouvez saisir la commission de surendettement de votre département pour bénéficier d'un plan conventionnel de règlement de votre situation. Votre épargne vous donne droit à des prêt Le PEL Le plan d'épargne logement (PEL) est un placement qui vous permet d'obtenir un prêt afin de financer un achat immobilier. Voici comme il fonctionne : Le principe. Avec un versement initial de 225 euros, vous devez conserver votre PEL pour une durée minimale de 4 ans et de 10 ans maximum. Le versement minimum est de 540 euros par an, tandis que le plafond est fixé à 61 200 euros pour les dépôts. Le taux d'intérêt est de 2,5%. Tout le monde peut ouvrir un PEL, y compris les mineurs. Tout retrait avant le délai de quatre ans entraîne la fermeture automatique du plan. Si vous le clôturez avant trois ans, vous ne bénéficierez pas des avantages liés au PEL mais certaines banques acceptent de le transformer en Compte épargne logement (CEL) en recalculant les intérêts et la prime rétroactivement. Un procédé qui évite de perdre tous ses droits à prêt. La prime d'Etat. C'est une prime égale au 2/5 des intérêts bancaires qui vous verse l'Etat. Elle est plafonnée à 1 525 euros, et n'est désormais versée que si son détenteur utilise ses droits à prêt pour les PEL ouverts après le 12 décembre 2002. Sachez toutefois qu'un titulaire d'un PEL peut transmettre ses « droits à prêt » à un membre de sa famille tout en gardant les sommes accumulées à sa disposition. Enfin, en cas de changement du taux du PEL par les pouvoirs publics, les nouvelles dispositions ne concernent pas les plans déjà ouverts à cette date. La fiscalité. Les gains capitalisés sont exonérés d'impôts et ne supportent que les 12,1% de prélèvements sociaux. Depuis le 1er janvier 2006, les propriétaires de PEL de plus de dix ans, fermés ou non, et ceux dont le PEL atteindra dorénavant son dixième anniversaire, devront payer les prélèvements sociaux dus depuis l'origine. Ensuite, les prélèvements sociaux sur les intérêts des plans qui resteront ouverts se feront annuellement. Jusqu'alors, les prélèvements n'étaient payés qu'au moment de la fermeture du PEL. Autre mauvaise nouvelle pour les titulaires de PEL de plus de douze ans cette fois, les intérêts reçus seront désormais assujettis à l'impôt sur le revenu (IR). Avec le plan d'épargne logement (PEL), le compte épargne logement (CEL) est une solution d'épargne pour bénéficier d'un crédit immobilier. LE CEL Le principe. Le CEL vous permet de bénéficier d'un prêt immobilier à un taux préférentiel au bout d'une période d'épargne d'au moins 18 mois. Vous devez déposer un minimum de 300 euros à l'ouverture. Vous pouvez retirer ou déposer de l'argent à tout moment. Le versement minimum est de 75 euros. Le taux d'intérêt est de 1,25%, et votre compte est plafonné à 15 300 euros. Tout le monde peut ouvrir un CEL, y compris les mineurs. Vous pouvez aussi céder aux membres de votre famille les droits à prêt à taux privilégié acquis sur votre CEL au cours de la période d'épargne. La prime d'Etat. L'Etat vous verse une prime égale à la moitié des intérêts bancaires, uniquement si vous contractez un prêt immobilier. Cette prime est au maximum de 1 444 euros. La fiscalité. Les intérêts et la prime sont exonérés d'impôts mais supportent les cotisations sociales de 12,1%. Bon à savoir. Vous pouvez cumuler PEL et CEL. Au maximum, vous pourrez bénéficier d'un prêt de 92 000 euros avec ce système. D'autres idées d'épargne sur : www.toutsurlesplacements.com En savoir plus Recevez gratuitement 5 études pour réduire vos impôts cliquez ici |
A l'origine, les entreprises étaient tenues de consacrer 1% de leur masse salariale au financement de la résidence principale de leurs salariés. En fait, après des baisses successives, ce taux a été ramené à 0,45%. La contribution globale des entreprises n'a toutefois guère diminué car elle représente encore 0,95%, la différence de 0,5% étant versée au Fonds national d'aide au logement (FNAL) qui finance diverses allocations logement.
